양도소득세 분양권 보유 상태에서 상속받은 주택을 분양권이 주택으로 완성된 이후 양도하는 경우 양도소득세 과세 문제
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Q. 1분양권을 보유한 상태에서, 2022년 3월 모친께서 돌아가셔서 아파트 1채를 상속받은바 있습니다. 이후 2023년 1월에 분양권 아파트가 완공되어 입주하였으며, 곧 상속받은 아파트를 매도하려고 합니다. 이 경우 일시적 1세대 2주택 특례가 적용가능한 것인지 궁금합니다. 만약 양도소득세가 과세된다면, 상속받은 주택의 취득가액은 상속시점(등기시점)의 실거래가로 적용되는 것인지, 아니면 모친께서 취득한 금액으로 적용되는 것인지 궁금합니다.
A. 2021. 1. 1. 이후 취득한 분양권을 보유한 상태에서 별도세대원(모친)으로부터 주택을 상속받은 경우로서, 분양권이 주택으로 완성된 이후에 상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 비과세가 적용되지 아니합니다.
(※ 상속주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 먼저 양도하는 경우에는 1세대 1주택 특례를 적용받으나, 상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 1세대 2주택에 해당함)
한편, 상속받은 자산을 양도하는 경우 해당 자산의 취득시기는 소유권이전등기접수일에 관계없이 피상속인의 상속개시일(사망일)이 취득시기가 되는 것이며, 해당 자산의 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조 까지에 따라 평가한 가액(시가)을 취득 당시 실지거래가액으로 보는 것입니다.(상속세 신고유무에 불구하고 적용하는 것임)
즉, 상속받은 부동산에 대하여 상속개시일 전·후 6월 이내에 불특정다수인간에 자유로이 거래된 매매가액이 있거나 2 이상의 감정가액의 평균액이 있거나, 또는 공매∙경매∙수용에 따른 공매∙경매가액과 수용보상가액(매매가액 등)이 있는 경우에는 시가에 해당하여 그 가액이 취득가액이 됩니다. 만일, 위 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 보충적 평가방법(공동주택가격)으로 평가하는 것입니다.
관련규정 : 소득세법 제89조[비과세 양도소득], 제97조[양도소득의 필요경비 계산]
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